ВЫБОР СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ ДОМОМ.

Переход от государственной системы управления многоквартирны­ми домами к участию собственников помещений в управле­нии - сложная многоуровневая задача. Жилищный кодекс РФ, всту­пивший в действие с 1 марта 2005 года, определил новый порядок выбора спосо­ба управления домами, а именно - собственники жилых и нежилых помещений должны сообща принимать решение об управлении домом.

Управление домом - выполнение целого комплекса меропри­ятий по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, предоставления коммунальных услуг и многое другое. Управление домом - сложная техническая и экономическая задача. Необходимо соблюдать нормы и правила эксплуата­ции жилого здания, для его сохранения и повышения потре­бительских качеств жилища необходимо проводить не толь­ко работы по текущей эксплуатации, но и ремонтные работы, в том числе капитального характера, производить при необходимости мо­дернизацию и реновацию здания.

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ДОЛЖНО ОБЕСПЕЧИВАТЬ:
* благоприятные и безопасные условия проживания граждан;
* надлежащее содержание общего имущества в доме;
* решение вопросов пользования указанным имуществом;
* предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.

Как научиться управлять домом эффективно, как организовать оптимальную модель управления, чтобы все эти работы проводить не только за счет платежей жителей, а за счет оптимизации собствен­ной деятельности, применяя современные технологии, выбирая наибо­лее оптимальную смету расходов?
ВЫБОР СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
(в соответствии с Жилищным кодексом РФ)
Для эффективного управления многоквартирным домом соб­ственники помещений должны самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ управления своим домом.

 

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЯЕТ ТРИ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ:

1. НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ собственниками помещений в мно­гоквартирном доме;
2.  УПРАВЛЕНИЕ ТСЖ, ЖСК, ЖК (товариществом собственников жилья, жи­лищным кооперативом, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом);
3.  УПРАВЛЕНИЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ (любой организацион­но-правовой формы: 000, ОАО, ЗАО, ГУЛ, МУЛ и др.).

 

1. Непосредственное управление (ст. 164 ЖК РФ):

Данный способ управления приемлем исключительно для малоквартирно­го дома. Каждый собственник самостоятельно либо через уполномоченное лицо заключает договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжаю-щей организацией, договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества со специализированными организациями.

 

2.  Управление ТСЖ, ЖСК, ЖК или иным специализированным коопе­ративом.
ТСЖ, ЖСК, ЖК являются юридическими лицами, имеют печать со своим на­именованием, расчетный и иные счета в банке. С собственниками квартир, не яв­ляющимися членами созданного в доме ТСЖ, ЖСК, ЖК, заключаются договоры на содержание и ремонт общего имущества дома.
ТСЖ ЖСК, ЖК могут как самостоятельно управлять многоквартирным до­мом и обслуживать его (при наличии квалифицированных работников), так и за­ключать договоры с управляющей и подрядной организациями.

3. Управление управляющей организацией.
Это способ, при котором собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании выбирается управляющая организация, с которой заклю­чается договор управления (на срок от 1 года до 5 лет).
Основной недостаток данного способа управления, с точки зрения соб­ственников, - это то, что нельзя быть полностью уверенным в правильности выбо­ра. Одним из способов снижения риска ошибочного выбора является применение Критериев оценки деятельности управляющих организаций.
Необходимо обратить внимание на такие критерии, как опыт работы орга­низации, отзывы жителей в домах, в которых она работала, обоснованный бизнес-план управления Вашим домом, умение за счет ресурсосберегающих технологий
понизить затраты жителей на коммунальные услуги и др. Выбор способа управле­ния собственниками в многоквартирном доме - очень ответственный и важный шаг, требующий необходимых знаний и умения самоорганизоваться.
Право выбора у собственников помещений есть всегда. Собственники впра­ве в любое время провести общее собрание и создать ТСЖ выбрать иную управля­ющую организацию или изменить выбранный способ управления.

 

Процедура выбора собственниками помещений четко и прямо оп­ределяется статьями Жилищного кодекса РФ, процедура проведения от­крытых конкурсов определена федеральными документами и описана в отдельном разделе данного сборника. Рекомендуем собственникам поме­щений внимательно изучить Жилищный кодекс (с комментариями), ко­торый продается во всех книжных магазинах. Вы должны знать свои права и обязанности.

 

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЖК РФ ПО ВОПРОСАМ ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ

1. СПОСОБ УПРАВЛЕНИЯ домом. Выбирается на общем собрании соб­ственников помещений, проводимом в форме очного или заочного голосова­ния, и может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания.

 

КАКИЕ НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ НЕ ЯВЛЯЮТСЯ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ?

 

Если нежилое помещение имеет отдельный вход, внутри помещения нет общедомовых инженерных коммуникаций, оно не входит в состав общего иму­щества дома. Это помещение офиса, магазина, детского сада, мастерской, библи­отеки и т. д. Оно принадлежит конкретному владельцу, может быть продано, по­дарено, сдано в аренду и т. д.
Такое нежилое помещение может находиться как в частной, так и государ­ственной собственности. Ответственными за нежилые помещения, принадлежа­щие городу, являются Департамент имущества города Москвы и его территори­альные агентства в каждом административном округе.
Собственник нежилого помещения является таким же «равноправным хо­зяином» дома, как и собственники квартир.
Нежилое помещение находится, как правило, на первом этаже многоквар­тирного дома. Если оно размещается строго внутри здания, оно называется «встроенное». Если же объем помещения выходит за контур здания, оно называ­ется «встроено-пристроенное нежилое помещение».
На нежилые помещения, расположенные в жилых домах, государство на­кладывает функциональные ограничения. Так, существует утвержденный Прави­тельством Москвы перечень учреждений, которые запрещено размещать в нежи­лых помещениях на первых этажах жилых зданий в подарок женщине, - это магазины и склады взрывопожароопасных веществ, магазины с режимом функционирования после 23 часов, казино, дискотеки, театры, общественные уборные, зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории, ка­бинеты врачебного приема по отдельным медицинским направлениям (напри­мер, психиатрия, дерматология), помещения с лечебной или диагностической аппаратурой особого типа (рентгеновские кабинеты, магнитно-резонансная то­мография) и другие.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственникам помещений в мно­гоквартирном доме принадлежит не только квартира, но и не выделяемая в натуре и не отчуждаемая доля общего имущества в многоквартирном доме. Собственник помещений несет ответственность и бремя расходов на содержа­ние общего имущества в многоквартирном доме (ст. 36-41 ЖК РФ).

 

СОСТАВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

 

Общее имущество дома находится в общей долевой собственности собст­венников помещений. Это значит, что:
- всем собственникам помещений принадлежит все имущество дома: сте­ны, лифты, чердаки, инженерные коммуникации и пр.;
-  общее имущество понимается как неделимая совокупность предметов, т. е. его нельзя распределять «по кусочкам» между собственниками помещений. Элементы общего имущества нельзя закрепить за отдельным собственником;
- все общее имущество содержится и обслуживается за счет средств всех собственников помещений.
Элементы жилого здания, которые являются общим имуществом собственников в многоквартирном доме определены в ст. 36 Жилищного ко­декса РФ и «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме..... утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Это:
* помещения, предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживаю­щее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и дру­гое инженерное оборудование);

* крыши;
* ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (фундамен­ты, несущие пены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие ко­лонны и иные ограждающие несущие конструкции);

* ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслу­живающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и др.);

* механическое, электрическое, санитарпо-техпическое и иное оборудова­ние, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помеще­ний и обслуживающее более одной квартиры и (или) нежилого помещения;

* земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и гра­ницы которого определены на основании данных государственного кадаст­рового учета, с элементами озеленения и благоустройства, с присвоенным номером кадастрового учета, и переданный в общедолевую собственность

* иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и бла­гоустройства многоквартирного дома.

 

 

Кроме того, к общему имуществу многоквартирного дома относятся те объекты, которые построены (или приобретены) за счет совместных средств соб­ственников помещений, например, оборудование комнаты дежурного по подъезду оборудование детских и спортивных площадок, расположенных в границах земель­ного участка, относящегося к данному многоквартирному дому и переданного в об­щедолевую собственность. В домах жилищно-строительных кооперативов в общее имущество может входить помещение Правления "ЖСК.
Поскольку дома отличаются друг от друга по конструкции, т. е. по количеству этажей, квартир, нежилых помещений, значит, они отличаются друг от друга и соста­вом общего имущества.

Зачем надо знать состав общего иму­щества многоквартирного дача! Во-первых: для того, чтобы знать, что кому принадлежит, где проходит граница между частной, государственной и общедолевой собственностью. Во-вторых: чтобы знать, содержание и ремонт каких частей здания собственники помещений обязаны опла­чивать. В-третьих: чтобы рассчитать расхо­ды по содержанию этого имущества.
У каждого собственника в праве об щей долевой собственности на общее имущество есть своп дат - не доля имущества, а доля в нраве на имуще­ство Когда человек (пли юридическое ли­цо) продает (дарит) свою квартиру иному лицу, ОН также перестает владеть долей в
праве на ощее имущество. И наоборот при приобретении квартиры в собствен­ность (при приватизации, покупке, наследовании, принятии в дар) человек (или юридическое лицо) одновременно приобретает долю в праве на общее имущество в том многоквартирном доме, где он приобрел в собственность помещение.

Размер доли в праве на общее имущество многоквартирного дама опредегяется так: размер общей площади отдельного помещения (например. квартиры) делится на сумму общих площадей всех квартир и нежилых помеще­ний, не являющихся общим имуществом дома. Например, в многоквартирном доме (17 этажей. 3 подъезда. 205 квартиры, нежилых помещений нет) сумма об­щих площадей квартир составляет 13 287 кв. м. Доля владельца однокомнатной квартиры общей площадью 37 кв. м составляет: 37:13287 = 0,00278.


ТРЕБОВАНИЯ К СОДЕРЖАНИЮ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

* соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартир­ного дома;
* безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества фи зических и юридических лиц, Российской Федерации и города Москвы.
* доступность пользования -жилыми и (или) нежилыми помещениями, по­мещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором распо­ложен ДОМ:
* соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
* постоянная готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, дня предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
* поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответст­вии с проектной документацией для строительства или реконструкции дома.

СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА ВКЛЮЧАЕТ В СЕБЯ:

 

 

 

У "многоквартирного дома нет одного» хозяина. Части дома - квартиры и не­жилые помещения-принадлежат разным собствештикам, имеют разных владельцев-ими могут бьпъ государство, граждане, юридические лица. По отношению к помещениям, расположенным в доме (и, прежде всего, к квартирам), жители Москвы делятся на две большие группы - собственники помеще­ний и наниматели.
СОБСТВЕННИК ПОМЕЩЕНИЯ - физическое или юридическое лицо, которое имеет право собственности на помещение (квартиру) в результате покупки, дарения, наследования, приватизации, по решению суда.
НАНИМАТЕЛЬ ЖИЛОЮ ПОМЕЩЕНИЯ - лицо, которому предоставлено гост-дарственное жилье в пользование по ордеру или по договору социального найма или коммерческого найма.

ПРАВА СОБСТВЕННИКОВ И НАНИМАТЕЛЕЙ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

 

 

ГРАЖДАНСКО ПРАВОВЫЕ ОТНОШЕНИЯ ДЛЯ СОБСТВЕННИКОВ И НАНИМАТЕЛЕЙ

 

 

Уже более 80% жилой площади находится в собственности граждан. Но до сих пор большинство из них так и не знает, чем отличаются нрава и обязанности при уп­равлении домом у нанимателей и собственников.

ОБЯЗАННОСТИ ПО ПЛАТЕЖАМ СОБСТВЕННИКОВ И НАНИМАТЕЛЕЙ

 

 

* - плата за капитальный ремонт собственниками помещений вносится при принятии решения общим собранием собственников об оплате расходов на капитальный ремонт по отдельному договору собственников с организацией, осуществляющей капитальный
ремонт.
В Москве за счет средств городского бюджета реализуются городские про­граммы капитального ремонта многоквартирных домов (комплексный и выбо­рочный ремонты инженерного, лифтового оборудования, ремонт фасадов, кров­ли и др.).
Списки многоквартирных домов, подлежащих капитальному ремонту (пол­ному или выборочному), формирует префектура административного округа на ос­новании мониторинга Государственной жилищной инспекции г. Москвы и утвер­ждает Правительство Москвы.

 

 

 

Согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ. вес собственники жилых и не­жилых помещений сообща вправе решать вопросы:

выбор способа управления многоквартирным домом;

передача объектов общего имущества в пользование иным лицам на возмезд­ной основе:

принятие решения о проведении реконструкции дома, проведение рекон­струкции, в результате которой общее имущество многоквартирного дома мо­жет быть уменьшено или увеличено.

 

ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА КВАРТИРЫ:

* использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установ­ленных Жилищным кодексом Российской Федерации;

*обеспечивать сохранность жилого помещения;

*поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также поме­щений общего пользования в многоквартирном доме (квартире);

*участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственно­сти на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;

*оплачивать потребляемые коммунальные услуга;

*своевременно вносить плату за содержание и ремонт ЖИЛОГО помеще­ния, за коммунальные услуги;

*выбирать способ управления многоквартирным домом.

Государственные квартиры -это квартиры, принадлежащие городу. Граждане в них проживают на основе договора социального найма или ордера. Правительство Москвы определяет правила распределения таких квартир и все­ления в них. При проведении общих собраний собственников помещений от имени собственника государственных квартир выступает территориальное Уп­равление Департамента жилищной политики и жилищного фонда го­рода Москвы или иная уполномоченная Департаментом организация (ГУ ИС района).

 

ОБЯЗАННОСТИ НАНИМАТЕЛЯ:

*использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установлен­ных Жилищным кодексом Российской Федерации-.

* осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей:

*обеспечивать сохранность жилого помещения,, не допускать выполнения в жилом помещении работ пли совершения других действий, приводящих к его порче;

*поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помеще­ний общего пользования в многоквартирном доме (квартире):

*немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных не­исправностей жилого помещения или санитарпо-технического и иного обо­рудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них паймодателю или в соответствующую управляющую организацию:

*производить текущий ремонт жилого помещения;

*своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

*информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияю­щих на пользование жилым помещением:

*Допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государ­ственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного со­стояния жилого помещения, санитарпо-технического и иного оборудования, находящегося в нем. а также для выполнения необходимых ремонтных работ.

 

 

Ранее вес жилые здания являлись собственностью государства, за ис­ключением домов ЖСК, органы власти отвечали за их обслуживание и ремонт, а граждане лишь оплачивали предоставляемые услуги. С принятием Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» у граждан появилась возможность продать, по­дарить, передать по наследству жилое помещение. Новый Гражданский кодекс в 1994 году установил, что собственникам помещений в доме принадлежит не только жилое помещение, но и доля в нраве на общее имущество в жилом здании. Таким образом, граждане стали не только собственниками помещений, но и со­бственниками общего имущества в доме -появилась совместная собствен­ность. Введенный в действие с 1 марта 2005 года новый Жилищный кодекс ввел понятие многоквартирный дом» как объект управления и рассматривает право­отношения, возникающие именно в многоквартирном доме.

многоквартирный дом

Многоквартирный дом - это сложный технический объект, который необ­ходимо умело содержать. От качества содержания дома зависит комфортность проживания в нем. потребительская стоимость каждой отдельной квартиры. Обя­занность содержать свой дом - главная обязанность всех собственников помеще­ний в каждом конкретном доме,
Главная цель данного Сборника -оказать информационную помощь соб­ственникам помещении в вопросах управления многоквартирным домом, помочь разобраться в правоотношениях, возникающих в многоквартирном доме.