КОМУ ДОВЕРИТЬ УПРАВЛЕНИЕ ДОМОМ?

ТСЖ, ЖСК ИЛИ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ?

Полезная информация

НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ АКТЫ, СОДЕРЖАЩИЕ ОСНОВНЫЕ ЖИЛИЩНЫЕ НОРМЫ:

■    Конституция РФ (статьи 25, 40, 72); Федеральные законы (кодексы):

■    Гражданский кодекс РФ (статьи 209-217, 288-293, 671-688);

■    Жилищный кодекс РФ.

Федеральные законы (ФЗ):

■  ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

■ ФЗ от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищ­ного кодекса Российской Федерации»;

■     ФЗ от 30.12.2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования ор­ганизаций коммунального комплекса»;

■     ФЗ от 21.07. 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформи­рованию жилищно-коммунального хозяйства»;

■     ФЗ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Постановления Правительства РФ:

■  от 23.05.2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммуналь­
ных услуг гражданам»;

■ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежа­щего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;

■ от 14.12.2005 г. № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг»;

■     от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежа­щим сносу»;

■     от 10.08.2005 г. № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в не­жилое (жилое) помещение».

РАЗЪЯСНЯЮЩИЕ ПИСЬМА МИНИСТЕРСТВА РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РФ:

Письмо от 20 декабря 2006 г. № 14313-рм/07

0 передаче технической документации на многоквартирный дом

Согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Россий­ской Федерации (далее — Кодекс) управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или 

иной специализированный потребительский кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управ­лением таким домом (далее — техническая документация). Тех­ническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утверж­денных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. №491.

Согласно части 10 статьи 162 Кодекса управляющая организация обязана передать имеющуюся в ее распоряжении техническую до­кументацию:

■    вновь выбранной управляющей организации;

■    товариществу собственников жилья либо жилищному коопе­ративу или иному специализированному потребительскому коопе­ративу; 

■    в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений одному из собственников, ука­занному в решении общего собрания о выборе способа управления, или, если собственник не указан, любому собственнику помещений в таком доме.

Поскольку Кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.

Согласно статье 162 Кодекса передача технической докумен­тации должна осуществляться за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. В соответствии со статьей 7 Кодекса аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержа­нию и (или) выполняющих работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие Кодекса. Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия:

■  письменного договора, содержащего условия об управлении,
содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

■  документа о наделении полномочий «службы заказчика на
жилищно-коммунальные услуги» в соответствии с Федеральным
законом «О товариществах собственников жилья» (утратил силу
с 1 марта 2005 г.).

Если срок прекращения договора управления многоквартирным домом (иного договора) определить невозможно (в частности, если такой договор отсутствует или был заключен без указания срока), целесообразно осуществлять передачу технической документации за тридцать дней до дня возникновения у лиц, указанных в части 10 ста­тьи 162 Кодекса, обязанности управлять многоквартирным домом.

Реализация выбранного собственниками помещений способа управ­ления многоквартирным домом не зависит от передачи технической до­кументации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

Письмо от 20 декабря 2006 г. № 14314-рм/07

0 сроках возникновения обязанности

приступить к управлению многоквартирным домом

Организация, выбранная или созданная собственниками помещений

для управления многоквартирным домом, в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) обязана приступить к управлению многоквартирным домом в следующие сроки:

■    управляющая организация, вновь выбранная на общем собра­нии собственников помещений в многоквартирном доме, — не позд­нее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 162 Кодекса);

■    товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив — со дня государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потреби­тельского кооператива как юридического лица (пункт 3 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным до­мом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 г. № 75, решение о выборе способа непо­средственного управления многоквартирным домом считается реа­лизованным собственниками помещений со дня заключения всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме договоров, предусмотренных статьей 164 Кодекса.

Письмо от 20 декабря 2006 г. № 14316-рм/07 0 передаче многоквартирных домов при выборе способа управления

Законодательство Российской Федерации не предусматривает передачу многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственникам помещений, вновь выбранной управляющей органи­зации или созданному товариществу собственников жилья. Частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) предусмотрена только передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

В соответствии со статьей 36 Кодекса, пунктом 2 Правил содержа­ния общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных по­становлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491, многоквартирный дом, в котором помещения принадлежат двум и более различным собственникам, независимо от сведений бух­галтерского учета государственных и муниципальных предприятий или учреждений, реестра учета муниципального (государственного) имущества и от состава муниципальной (государственной) казны не может считаться принадлежащим одному лицу. Общее имущество в таких многоквартирных домах находится в общей долевой соб­ственности всех собственников помещений.

Учет многоквартирного дома, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, в реестре муниципального 

мом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результатив­ности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собствен­ников помещений многоквартирного дома.

ТСЖ, ЖСК ИЛИ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ?

Я получаю огромное количество писем по фиктивным ТСЖ, которые создаются по указаниям, данным «сверху» работникам ГУИСов (государственное учреждение «Инженерная служба»), им делегированы полномочия представлять интересы города в ТСЖ. Фальшивые протоколы, подделанные подписи — подобные жалобы от жильцов, жертв добровольно-принудительной «ТСЖизации», идут постоянно. Это нарушение закона, нарушение постановления Конституционного Суда, которое гласит об исключительной добро­вольности вступления в ТСЖ. Членом ТСЖ может быть собственник, подавший заявление о вступлении в ТСЖ. А людей туда загоняют, плюс незаконно оформляют в собственность их обшее имущество — подвалы, чердаки, даже подъезды. Да еще потом этими незаконно изъятыми площадями власти голосуют! Жители иногда только через полгода узнают, что у них в доме создали ТСЖ. И если они хотят выйти из него, важно знать, что признать решение о создании ТСЖ недействительным можно только в судебном порядке и только в те­чение полугода после того, как собственник узнал об этом! Если прошло 6 месяцев, срок обращения в суд пропущен.

Тогда предстоит другая процедура ликвидации юридического лица: нужно провести собрание и в соответствии с Гражданским кодексом ликвидировать юридическое лицо. Это потребует как ми­нимум оплаты услуг грамотного представителя в суде. Для отчета, для «галочки» в двадцати домах создали одно ТСЖ, а теперь люди не зна­ют, как оттуда выбраться. А вот письмо от москвичей, проживающих в Центральном округе столицы: «Последнее время неожиданное для жителей членство в ТСЖ стало приобретать угрожающие размеры. Их организуют без согласия жильцов, путем введения их в заблуждение...

Почему можно подать в суд только в течение полугода? Тем более, что уже много ТСЖ, которые созданы более года назад. Зачем жителям вообще идти в суд? Люди ходят по судам по много месяцев».

Я не против ТСЖ вообще. В некоторых ситуациях, например в но­вых домах, где у собственников примерно одинаковый и высокий уро­вень дохода, они вполне уместны. Но в России полно маленьких домов по четыре-восемь квартир, для которых ТСЖ вообще не нужно. Еще очень важно, кто председатель ТСЖ — жулик он или порядочный, про­фессионал или дилетант. Если люди принимают осознанное решение о ТСЖ, это хорошо — они так решили, они так будут жить, понимая все плюсы и все минусы такого способа управления домом.

По нарушениям, связанными с ТСЖ, прокуратуру завалили жалобами не только граждане, но и депутаты. Прокуратура вносит представления в управы и ГУИСы по разным поводам и в разных районах города. Например, уничтожено ГУИСом решение собствен­ников в Южном Медведково. Прокуратура внесла представление в ГУИС и в управу. Жители ТСЖ «Селигерское», о котором они ничего не знали, обратились в суд. Но рассмотрение судебной про­цедуры приостановлено в связи с назначением почерковедческой экспертизы. Я, кстати, считаю, что это издевательство над людьми, ведь экспертиза стоит недешево. Внесено представление в управу Бескудниковского района за ненадлежащую работу по вопросам содействия в выборе способа управления.

Еще один документ из прокуратуры: «Работники управы района Аэропорт необоснованно предупредили жителей, что в случае, если они не создадут в доме ТСЖ, капитальный ремонт дома будет перенесен на пять лет». Пример с угрозами перенести сроки ремонта — характерный, об этом многие мне пишут. Данные действия нарушают права граждан, как совершенно верно отмечает прокуратура, на безопасное прожи­вание в доме, требующем капитального ремонта. И поданному факту Савеловской прокуратурой Москвы внесено представление в управу района Аэропорт. В ТСЖ «Комсомольский проспект» (Центральный округ) тоже возмутились жители — не проводили мы никакого собра­ния, сфальсифицирован протокол общего собрания. Обратились они в ОВД, оно провело проверку и отказало в возбуждении дела. Но данное 

решение прокуратурой города отменено. Материалы направлены для проведения дополнительной проверки в ОВД «Хамовники».

ВОПРОС-ОТВЕТ. Из почты Г.П. Хованской

ТСЖ сами не могут напрямую работать без посредников в виде УК?

Могут, но я считаю, что будущее за профессиональными управ­ляющими компаниями. В частности, для небольших домов ТСЖ не нужно. Сейчас происходит следующее: создается ТСЖ, а часто и про­сто навязывается, но в доме нет профессионального управляющего. В лучшем случае найдется на десять домов один обучаемый человек, который хочет этим бизнесом заняться. Тогда, считайте, вам повезло. А в основном, ТСЖ все равно заключает договор с управляющей ком­панией, хотя доверить ей дом можно и без создания ТСЖ, по решению собственников.

Вопрос наивный, но зачем городские власти настойчиво навязывают нам такую форму управления домом, как ТСЖ? В чем для них выгода — им так удобнее, так полагается?

В одном из постановлений Правительства Москвы было сказано, что преимущественное право на капитальный ремонт будут иметь дома, в которых созданы ТСЖ. Происходит следующее. Работники управы уже трактуют это так: «Не создадите ТСЖ — ремонта не бу­дет. Через пять лет приходите еще». Почему людей толкают на это? Причина простая — легче взаимодействовать с одним юридическим лицом, чем с множеством собственников. Проще договориться и коммунальным службам о заключении договора с одним лицом, чем с каждым собственником.

Для жителей, создавших ТСЖ, возникает дополнительная нагрузка в виде налога, хотя ничего нам ТСЖ не перепродает. ТСЖ — это мы сами, собственники. Никакое ТСЖ не исполнитель коммунальных услуг. Исполнитель — тот, кто нам предоставляет услугу по тепло­снабжению, электроснабжению и т.д. А пока для ТСЖ, а значит, и для 

нас возникает совершенно необоснованно налог на добавленную стоимость. Получается парадоксальная вещь: пока вы не организо­ванные собственники в доме, вы этот налог не платите. Как только вы создали ТСЖ, с него взимается этот налог, несмотря на то, что пленум Высшего Арбитражного суда еще 5 октября 2007 года постановил, что не должны ТСЖ платить такой налог. Однако особо бойкие на­логовые инспекторы приходят, и если председатель ТСЖ не столь же бойкий, не обращается в суд, — он платит. Если будет принят закон, то ни один налоговый инспектор точно не проскользнет! Это уже хорошо. Но речь должна идти не об освобождении от того, чего и так ТСЖ и ЖСК платить не должны. Речь может идти об освобождении от НДС управляющих компаний, которые являются коммерческими организациями. Тогда услугами управляющих компаний мы могли бы воспользоваться без «нагрузки» в виде налога.

Повальная организация ТСЖ государством путем фальсификации документов — эторейдерский захват нашей собственности? Какие действия нужно предпринять жителям, если они столкнулись с этой проблемой?

Н е отн имают ли у нас имущество? Отнимают. Н о только не в связи с созданием ТСЖ, а в связи с другой активностью властей. Департа­мент имущества незаконно оформляет в собственность города наши подвалы, парадные, чердаки. И землю нам оформлять не хотят кате­горически. Хотя это тоже наше общее имущество. Вас будут гонять как белку в колесе, пока вы не пойдете в суд. Только в судебном по­рядке решаются эти проблемы в старой застройке. Получается, что левая рука не знает, что делает правая: одни чиновники агитируют за ТСЖ, другие не дают ТСЖ нормально управлять домом.

Л правда ли, что руководство ТСЖ может брать кредиты под залог собственности, то есть наших квартир?

Нет, не под залог ваших квартир, а под залог общего имущества. Того же земельного участка, который, скорее всего, у вас не оформлен.

Поэтому пока можете не беспокоиться, что его можно отдать в залог. Кроме того, подобные решения принимаются на общем собрании, если за него отдано не менее чем две трети голосов собственников.

Обязательно ли ЖСК переоформляться в товарищество собствен­ников жилья, или жилищно-строительный кооператив имеет те же преференции?

В ЖСК голосует пайщик, одна квартира — один голос, а в ТСЖ голоса зависят от общей площади помещения, которое у вас находит­ся в собственности. Обеспеченные люди из больших квартир в новом доме всегда будут иметь преимущество по сравнению с теми, кого переселили в маленькую квартиру в том же доме при сносе ветхой пятиэтажки. Преобразование ЖСК в ТСЖ — дело добровольное и ре­шение должно быть принято на общем собрании. Хотя многие старые ЖСК фактически являются объединениями собственников.

Раз в квартал члены нашего ТСЖ сдают в бухгалтерию целевые взносы на оплату электроэнергии, связи, теплоснабжения, все договоры с «Мосэнерго», телефонной компанией оформлены напрямую с ТСЖ, а не с жильцами. А бухгалтерия товарищества суммирует их и опла­чивает. На днях получили предписание Налоговой инспекции: ТСЖ, по их мнению, является посредником и перепродавцом услуг и должен платить НДС, которым в свою очередь должны облагаться целевые взносы жильцов дома. Ну, не абсурд ли это?

Опять — та же история, я уже говорила на эту тему. Повторю — есть надежда, что ситуация с налогом скоро изменится навсегда, то есть примут соответствующий закон. Налоговая инспекция пока упорно считает ТСЖ перепродавцом услуг, несмотря на решение пленума Высшего Арбитражного суда.

У нас в Саратове сложилась критическая ситуация. В ассоциации ТСЖ, в которой состоит наш дом, более 400 многоквартирных домов. Мы уже пять лет не можем из нее выйти. У нас и суды стоят на страже этой  

ассоциации. Обращаемся к местным властям —разводят руками, это не­зависимая от властей, некоммерческая организация. Что нам делать?

Не останавливайтесь на вашем областном Саратовском суде. Обращайтесь в Верховный Суд. Только не пропускайте сроки. На­поминаю, что срок рассмотрения надзорных жалоб в Верховном Суде сейчас сокращен до полугода — шесть месяцев всего у вас есть для решения вопроса. Есть разъяснение Верховного Суда о том, что собственники дома могут провести собрание и выйти из этого супер-ТСЖ. Для этого нужно, конечно, приложить усилия, чтобы в одном доме собрание провести по всем правилам.

Случайно узнали, что в нашем доме организовано ТСЖ, за которое мы — собственники квартир не голосовали. Теперь полгода не можем добиться от властей документов на эту организацию. А она между тем уже успела заключить договор на обслуживание нашего дома. Что нам делать?

Вам надо точно знать, сколько квартир в доме принадлежит жильцам, а сколько — городу. Каково соотношение площадей, на­ходящихся в собственности жильцов и властей? Если в вашем доме больше 50% площади принадлежит городу, чиновники имели право создать ТСЖ без вашего участия — у города больше голосов. Далее. Регистрация ТСЖ происходит в налоговой инспекции. Можете за­просить там документы по вашему ТСЖ. Такой запрос вправе сделать любой собственник. Что касается новой управляющей компании. Если она предоставляет вам качественные услуги — это одна исто­рия. Если обслуживание вашего дома ухудшилось, надо писать пре­тензии, составлять акты, проводить собрание и расторгать договор. Поднимать вопрос о незаконности проведения собрания о создании ТСЖ придется в суде. Даже при большинстве голосов у властей они. (если строго следовать закону) все равно должны были проводить общее собрание, проинформировав всех собственников в доме за 10 дней до его проведения. Кстати, поинтересуйтесь, кто является председателем ТСЖ. Живет ли он в вашем доме. Если это представи­тель ГУИСа (Государственного унитарного предприятия), который, собственно, и заключил договор на обслуживание, то наверняка этот 

человек в вашем доме не проживает. Выберите другого председателя ТСЖ на очередном собрании.

Разъясните порядок перевода жилого помещения в нежилое и об­ратно. Какой орган это осуществляет ? Какие документы необходимы для такого перевода ? У нас в доме перевели квартиру на первом этаже в нежилое помещение, и хозяин делает перепланировку, от которой страдает весь второй этаж.

Жилищным кодексом определен порядок перевода этих помещений и установлен перечень документов, который необходимо представить. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органами местного самоуправления. Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 года № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) по­мещения в нежилое (жилое) помещение» утверждена форма уведом­ления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение. Для перевода жилого помещения в не­жилое собственник предоставляет в орган, осуществляющий перевод помещения, следующие документы: заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы на переводимое помещение, план переводимого помещения с его техническим описанием, поэтажный план дома. Если к тому же в связи с переводом помещения в нежилое делается перепланировка, собственник обязан предоставить проект, согласованный с жилищной инспекцией, другими органами и утверж­денный в установленном порядке органами местного самоуправления. В Москве это полномочия управы района.

КОМУ ДОВЕРИТЬ УПРАВЛЕНИЕ ДОМОМ?

Что такое управление многоквартирным домом? Это деятель­ность собственников помещений или уполномоченных ими лиц по обеспечению эксплуатации, содержания и ремонта общего имущества, по оказанию коммунальных услуг проживающим и нем гражданам.

Почему собственники обязаны выбрать способ управления? По­тому что многоквартирный дом — это сложный инженерный объект, который надо содержать и ремонтировать. И если сами собствен­ники по каким-либо причинам не выполняют свои обязанности по выбору способа управления, то за них такой выбор должны сделать органы власти.

Управление многоквартирным домом может осуществляться разными способами. В Жилищном кодексе выделены следующие способы, один из которых мы, как собственники, обязаны выбрать на общем собрании:

■    непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 

■    товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский коо­ператив;

■    управляющая организация. 

Способ управления может быть изменен и любое время на основа­нии решения общего собрания.

При выборе непосредственного управления каждому собствен­нику необходимо заключить договор на предоставление ему комму­нальных услуг. Все риски ложатся на самих собственников.

Если вы решили доверить дом управляющей организации, но